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新房主购买房屋后,是否有权要求原承租人搬离?
来 源:通化日报   日 期: 2019-01-31 09:09

  案情回顾:

  曾先生在选购一套二手房时,被前业主告知该房产已经有人承租,租期尚有9个月结束,曾先生以为购买房屋后就有权随时要求承租人搬离,于是与前业主签订了购房合同并办理了过户手续。但是,在与承租人交涉限期搬离的过程中,承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租。此案中,新房主购买房屋后,是否有权要求原承租人搬离?就此问题,记者咨询了吉林易金律师事务所律师张东先。

    律师意见:

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使租赁物所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

  我国《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”即在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效,新所有权人不履行租赁义务时,承租人得以租赁权对抗新所有权人,这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

  一、房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

  二、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由此可见,在此案例中,并不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的“买卖不破租赁”例外情形,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人的利益应该受到法律保护,曾先生无权要求承租人限期搬离,但是有权要求承租人支付租金,因为曾先生在取得该房产所有权的同时也取得了收益权。

  需要明确的是,房屋出售后,应由新的房主来履行原有的租赁合同,合同主体变为新的房主和承租人,新的房主为新的出租人。

  以上意见仅供参考!咨询电话: 18643546509