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借名买房,房归谁?
来 源:通化日报   作 者:刘书晗   日 期:2018-10-08

  案情回顾:

  吴某(男)与吴某(女)系姐弟关系,2015年吴某(女)在某学区内购买楼房一户,但吴某(男)为解决孩子的上学问题,与其姐协商签订协议一份,约定该房实际是吴某(女)出资购买,房屋所有权属于吴某(女)所有,但为解决其弟的孩子上学问题,以其弟名义购买,并将房屋产权登记在吴某(男)名下,待孩子入学后,再将房屋产权变更为吴某(女)名下,双方依照约定进行了借名买房。2017年吴某(男)经营挖掘机发生事故,法院判其赔偿28万元。同年,法院裁定查封该房屋,后吴某(女)提出执行异议。在此案中,法院应否支持吴某(女)的异议请求,确定房屋归吴某(女)所有?就此问题,记者咨询了吉林易金律师事务所律师张东先。

  律师解析:

  借名买房行为是因为实际出资人不方便以本人名义购房,或基于其他原因与登记名义人约定借用其名买房,将房屋登记在他人名下,但仍保留房屋的所有权,造成法律层面的产权人和实际层面的产权人不一致的形态,从而引起诸多纠纷。

  对于此类纠纷的处理,本质上应取决于对物权关系和债权关系的区分以及不动产登记在该法律行为中的认识。

  其一,根据我国物权法第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”物权法就不动产的确定以登记为要件,故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生物权效力。因此,从物权角度上,房屋所有权按产权登记人确定。

  其二,在借名人与被借名人之间因借名产生了特定的债权债务关系,该约定仅具有债权效力。即被借名人对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转回登记的义务,借名人因此而成为这一关系下的债权人,被借名人是债务人。

  其三,不动产物权登记对社会大众发生公信力,使公众通过产权登记来合理判断和信赖房屋的所有人是谁,其功能在于保护社会交易安全,即交易主体合理信赖利益的安全,防止不确定性带来的交易顾虑。

  因此,具体到本案中,即便吴某(女)借名买房事实存在,但借名人只享有对登记权利人的债权,即要求返还房屋的权利,并不对涉案房屋享有所有权,故其在本案中的主张不能得到法院支持。如房屋被法院依法抵债,吴某(女)只能要求吴某(男)赔偿损失!

  以上意见仅供参考!咨询电话: 18643546509